Un nuovo polo commerciale nel centro storico: contesto, strategie e la nostra esperienza
Il 16 ottobre 2025 Bolzano ha inaugurato uno dei progetti retail più ambiziosi del panorama italiano, il WaltherPark. Un investimento da 500 milioni di euro firmato dall’archistar David Chipperfield, con 80 negozi, 31.000 mq di GLA e brand internazionali come Esselunga, Peek & Cloppenburg, Nike, Starbucks e Mercato Centrale. Non solo centro commerciale, ma un vero e proprio lifestyle quarter capace di ridefinire il concetto di retail urbano. Per Sferica, questo progetto ha rappresentato un’opportunità strategica unica. Tre negozi fit-out completati, due pop-up brand ready e un nuovo cantiere già avviato per un’apertura prevista nel 2026.
Un contesto in evoluzione per i centri commerciali in Italia
Dopo anni di incertezza, i centri commerciali italiani hanno superato definitivamente la crisi pandemica con performance che segnano una crescita strutturale . Secondo l’ Osservatorio CNCC-EY , che monitora mensilmente 300 strutture pari a circa 10.000 punti vendita, il 2024 si è chiuso con un +0,7% di fatturato rispetto al 2023, mentre gli ingressi sono cresciuti del +1,6% . Ma è il 2025 a confermare la solidità del settore: nei primi nove mesi sono stati investiti 7,8 miliardi di euro nel commercial real estate italiano, con una crescita del +35% rispetto allo stesso periodo 2024. ” I dati relativi all’anno appena concluso ci confermano la decisione e costante crescita del settore anche in assenza di fattori esogeni “, afferma Roberto Zoia, presidente CNCC . ” Si tratta di una crescita strutturale destinata a persistere, con il ritorno dell’interesse degli investitori dettato dalla solidità dei fondamentali del business “.
Il WaltherPark rappresenta una scommessa strategica?
In questo contesto di ripresa, il WaltherPark incarna perfettamente le nuove tendenze del settore. Tra il 2024 e il 2027 sono previsti 13-15 nuovi centri commerciali in Italia tra aperture e ampliamenti. Visti i trend positivi, la decisione di realizzare un centro commerciale nuovissimo nel cuore di un centro storico può sembrare controtendenza o quantomeno una scelta audace. In genere, i mall di nuova generazione nascono in zone extraurbane o si concentrano nel rinnovare poli già esistenti. Dunque, perché investire in una struttura moderna in un tessuto urbano storico?
Le ragioni strategiche di una scelta audace
Da un lato, c’è la spinta a rivitalizzare i centri cittadini contrastando il fenomeno della desertificazione commerciale. Molti centri storici italiani hanno sofferto la chiusura di negozi tradizionali e le amministrazioni locali cercano soluzioni per invertire il rottame. Iniziative come Distretto Urbano del Commercio mirano proprio a incentivare nuovi insediamenti commerciali nelle aree centrali.
Dall’altro lato, c’è una motivazione di natura strategica-commerciale: portare l’esperienza del centro commerciale “coperto” direttamente vicino al consumatore urbano. Un centro storico offre un bacino di utenza residente e turistica che un centro commerciale periferico deve invece conquistare facendo leva principalmente sulla capacità attrattiva delle insegne e sulla disponibilità di parcheggio. Un centro commerciale ben inserito nel contesto urbano può diventare un polo di attrazione complementare alle vie tradizionali, anziché un concorrente. L’importante è puntare su un concept innovativo e su un mix di negozi e servizi che non duplichi semplicemente ciò che c’è già, ma aggiungere esperienze nuove, aree food e intrattenimento, eventi culturali, benessere e socialità.
Cosa rende speciale il WaltherPark
Il WaltherPark si distingue per diverse ragioni:
- Posizione strategica: collocato tra la stazione ferroviaria e Piazza Walther, con il nuovo Walther Tunnel (350 metri) e il Viale Stazione pedonalizzato, il centro diventa il nuovo cuore pulsante della città, connettendo mobilità e retail.
- Concept esperienziale: non solo shopping, ma un’offerta integrata con Mercato Centrale (23 banchi gastronomici aperti fino alle 23:00), Virgin Active (palestra 2.000 mq), Salewa Cube per arrampicata e Falkensteiner Hotel con 113 camere. Il format “hub esperienziale” risponde alla trasformazione in atto nei centri commerciali, che evolvono da luoghi di vendita a piattaforme di relazione con spazi flessibili e connessi.
- Mix merceologico premium: brand internazionali che debuttano in Italia (Peek & Cloppenburg) o in Alto Adige (Esselunga) creano un forte traffico iniziale e posizionano il centro come destinazione retail di riferimento per tutto il Nord-Est.
Il contributo di Sferica: 3 negozi e 2 pop-up per far vivere gli spazi
Il contributo di Sferica al WaltherPark si articola in 5 progetti già completati (3 negozi permanenti e 2 pop-up brand ready) più un sesto cantiere avviato per un’apertura prevista nel primo semestre del 2026. Questa presenza continuativa non è casuale. Lavorare in un centro commerciale in fase di apertura posizionarsi significarsi al centro di un ecosistema in fermento, dove decine di brand stanno contemporaneamente allestendo i propri spazi. Il valore strategico di questa scelta emerge chiaramente, mentre realizziamo un progetto per un cliente, siamo costantemente visibili presso altri retailer. Ogni cantiere diventa una vetrina operativa delle nostre competenze, generando opportunità di networking che nei negozi isolati su strada richiederebbero mesi di attività commerciale.
L’approccio “su misura” per ogni cliente
Uno degli elementi distintivi del nostro lavoro è la consapevolezza che ogni spazio retail è unico . Un negozio di una catena internazionale ha esigenze completamente diverse da un brand locale con pochi punti vendita. Concept di interior design, timeline di realizzazione, budget disponibile e livello di personalizzazione richiesto variano radicalmente. C’è chi dà massima importanza all’estetica e ai materiali per comunicare il proprio posizionamento premium, chi ha come focus la funzionalità e la flessibilità degli spazi, chi richiede soluzioni green certificate per allinearsi ai valori ESG aziendali. Ogni brand porta con sé una storia, un’identità e obiettivi specifici che vanno compresi e tradotti nel progetto.
Pop-up: testare il mercato con investimenti contenuti
I due pop-up , commissionati direttamente dal centro commerciale, rappresentano un’opportunità diversa. Consentire ai brand emergenti o locali di testare il mercato nel centro commerciale con costi e tempi ridotti. Il nostro intervento ha compreso la realizzazione di finiture neutre ma curate , impianti standard e illuminazione flessibile, così che ogni nuovo occupante possa personalizzare rapidamente lo spazio e aprire in tempi brevi. Questa formula è particolarmente interessante per chi vuole validare un concetto prima di impegnarsi in un investimento permanente, o per brand che cercano visibilità temporanea in occasione di eventi stagionali.
Gestione operativa e coordinamento
Per i motivi sopra detti ogni cantiere del WaltherPark è stato gestito da un site manager dedicato, che non si limita al coordinamento tecnico ma diventa il punto di riferimento del cliente per tradurre la visione del brand nello spazio fisico. In tutti i casi Sferica ha coordinato progettazione, lavori edili, impiantistica e finiture, rispettando gli standard tecnici del centro commerciale e le brand guidance dei committenti. Il risultato finale deve soddisfare due committenze: il cliente da un lato e la proprietà del centro dall’altro, ciascuno con i propri standard qualitativi, normativi e di tempistica. È questa doppia responsabilità che rende il lavoro in un centro commerciale più complesso ma anche più strutturato rispetto a un negozio indipendente.
Uno sguardo per chi sviluppa strategie retail
Un aspetto importante, soprattutto per chi pianifica nuove aperture, è capire come cambia operativamente il lavoro (di costruzione e di gestione) in un centro commerciale rispetto a un negozio indipendente su strada. Le differenze toccano vari ambiti: regolamentazione, tempi e orari, vincoli architettonici, costi di gestione, fino al diverso comportamento dei consumatori. Il centro commerciale offre un ambiente “chiavi in mano” con facilitazioni significative, dalla sicurezza centralizzata ai parcheggi dedicati, dal marketing condiviso alla gestione degli impianti. Tuttavia, richiede l’adattamento a regole comuni e costi condivisi (spese condominiali, contributi promozionali, standard di allestimento).
Per chi lavora nei piani di sviluppo retail , casi come il WaltherPark sono laboratori preziosi. Mostrare come fare scouting di location non convenzionali, adattare il format del punto vendita al contesto urbano e creare sinergie che vanno oltre i confini del proprio negozio. La capacità di interpretare questi spazi e trasformarli in opportunità concrete è ciò che distingue un progetto di successo da un investimento a rischio.
